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国有土地上房屋征收程序和补偿程序

发布机构:区人民政府法制办   发布日期:2021-06-04   点击数:64

 一、房屋征收目的、主体、实施单位

责任主体、实施主体、实施单位不是一回事

(一)征收国有土地上的房屋只有一个目的:为了公共利益的需要,排除商业征收。

必须符合三化:确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划——发改、土地利用总体规划——国土城乡规划和专项规划——住建、环保等行业主管部门。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当经人大通过并纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。简单说,需要征地来进行建设的项目应该完成了立项审批。

 (二)征收房屋的责任主体:市县级人民政府。

 (三)实施主体:市、县级人民政府确定的房屋征收部门(住建等政府部门、乡镇、国企、指挥部等)

 (四)房屋征收实施单位:房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位,具体承担房屋征收与补偿工作。(房屋征收实施单位不得以营利为目的,即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。)

(五)监督主体:上级政府。指导主体:住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土、发改等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

二、做出征收决定

 (一)做出征收决定前的工作

1、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。(对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布)

2、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

3、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。(住建等政府部门、乡镇、国企、指挥部等只能以县政府的名义公布

4、因旧城区改建征收房屋,多数被征收人(超过一半)认为征收补偿方案不符合规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

5、征求意见期满后,市、县级人民政府应当及时公布征求意见情况和征收补偿方案的修改情况。一般公示7天。

6、应当进行社会稳定风险评估。(合法性审查的必要资料)

7、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

(二)市县人民政府作出征收决定。(涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。注意两点:1、作出决定的主体是区政府,住建等政府部门、乡镇、国企、指挥部等不能以自己的名义制作征收决定;2、征收决定包含了补偿方案,故补偿方案是具体行政征收行为的一部分,不是规范性文件。)

(三)公告征收决定。征收公告要载明两个内容:1、征收补偿方案(要明确补偿协议签约期)。2、权利救济方式:被征收人可申请行政复议或行政诉讼。

(注意事项:1、征收决定和补偿决定是两回事;2、对征收决定不服,可以申请复议,只告补偿方案不受理3、决定了被征收房屋的价值:不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,确定了评估的基点。4、物权被消灭:《物权法》第28条 “因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。”征收决定生效时间为征收决定依法公告(送达)之日,物权中的所有权转移到区政府,但被征收人还有占有、使用、收益的使用权,灭失了买卖、赠与、交换、抵押等处分权。若公告之后久未拆迁,房子被洪水冲毁,政府照价赔偿。)

三、补偿阶段

(一)补偿方式

1、被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

2、征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

(二)补偿的构成:3+1模式,3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失,1=补助+奖励。

1、被征收房屋的价值经评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

3、对评估有异议,应当自收到评估报告之日起10日内,申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

(三)房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。(补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼或申请法院强制执行禁止征收部门直接强拆)

(四)签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。(补偿决定包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。)

注意三点:1、前提:达不成补偿协议或所有权人不明2、主体:市、县级人民政府3、法定程序:房屋征收部门申请——决定——在房屋征收范围内公告

(五)公告补偿决定。

(六)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

四、搬迁阶段

(一)禁止性规定:任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

(二)自愿搬迁。对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

(三)强制搬迁。

1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。(由不动产所在地基层人民法院管辖)

2、强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

五、后续工作

(一)房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。(不是实际操作中只向提出申请的被征收人公开)

(二)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

六、法律责任

(一)采取暴力迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

(二)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

(三)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任

 

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